«Учитывая, что в некоторых сегментах рынка недвижимости уже существует дефицит предложения, вполне вероятно, что последующее оживление экономики и спроса может вновь создать сильное давление роста цен, и покупка объекта по текущим ценам может оказаться невозможной», – пишет аналитик рынка недвижимости Юлия Линде.Фото: Личный архив
Рынок недвижимости явно ожидает лучших условий финансирования и более позитивных экономических перспектив. В то же время местные покупатели или инвесторы могут найти хорошие возможности для покупки в текущей ситуации, пишет аналитик рынка недвижимости Restate Юлия Линде.
Факторы, тормозящие экономику Эстонии, продолжают оказывать негативное влияние и на сектор недвижимости. Рынок в целом функционирует удовлетворительно, и видно, что результаты третьего квартала соответствуют общим экономическим показателям. Однако по мере восстановления экономики недвижимость по сегодняшним ценам может стать недоступной.
Общее количество сделок купли-продажи недвижимости в Эстонии в третьем квартале было на 17,1% ниже, чем за тот же период год назад, и на 8% ниже, чем в среднем за многолетний период. Общая стоимость сделок в этом году составила 1,13 млрд евро, что на 17,3% меньше, чем годом ранее. Потребительское доверие и интерес слабы, а общая покупательная способность снизилась.
В то же время нельзя откладывать свои желания и потребности на неопределенный срок, ожидая лучших времен. Таким образом, активность квартирных сделок уже несколько кварталов подряд остается на стабильном и спокойном уровне.
Предложение квартир выросло, но в Таллинне, Харьюмаа, Тарту и других городах Эстонии в целом их количество остается ниже среднего многолетнего показателя. Поэтому переизбытка предложения на рынке пока нет и ценовое давление тоже не очень сильное. По сравнению с 2021 годом, когда на рынке был заметный дефицит, у покупателей теперь немного больше выбора.
Трудное время для продажи жилых помещений
Уровень цен сделок с квартирами практически весь год оставался одинаковым, колеблясь в Таллинне от месяца к месяцу в районе 3000 евро/м². Колебание зависит от доли новых квартир с более высокой ценой за квадратный метр в общем количестве сделок.
Средняя цена таллиннских квартир в третьем квартале составила 3017 евро/м², что на 3% выше, чем год назад. Однако если учесть, что годовая инфляция в третьем квартале составила 5,1%, можно сказать, что цены даже несколько снизились.
Глядя на разницу в средней цене квартир первичной продажи и квартир на вторичном рынке, мы видим, что уровень цен на новые квартиры в Таллинне за год вырос на 30%, с 3200 евро/м² до 4200 евро/м². Однако цена квартир на вторичном рынке в третьем квартале упала на несколько процентов и осталась примерно на уровне 2800 евро/м².
За пределами Таллинна средняя цена квартир первой продажи составляет около 3000 евро/м², рост в годовом исчислении составляет 24%. Цена квартир на вторичном рынке осталась на том же уровне, около 1150 евро/м².
Однако из-за экономических трудностей рынок не оказался перенасыщен. Более сильному падению цен помешало хорошее состояние рынка труда, накопленные вклады населения и очень низкий объем невыплаченных в срок кредитов.
В третьем квартале в Эстонии было заключено 1478 сделок с землей, застроенной жилыми домами, всего 1478, а в Харьюмаа – 457, что на 9% меньше, чем год назад. Однако предложение жилых домов в Эстонии за год выросло более чем вдвое и превышает долгосрочный средний показатель в 35%. Это также одна из причин увеличения ценового давления на жилье.
Избыток предложения особенно наблюдается вдали от центров притяжения, что сопровождается риском ликвидности, т.е. появилась возможность приобрести недвижимость в провинции по более низкой цене. Например, средняя цена жилых домов в Харьюмаа за год упала на 7%, в третьем квартале она составляла 1992 евро/м².
В третьем квартале в Эстонии было заключено 2525 сделок с незастроенной землей, что на 13% меньше, чем год назад, и 572 в Харьюмаа, что на 3,5% меньше, чем годом ранее.
Хотя количество сделок невелико, средняя цена квадратного метра в целом выросла. Средняя цена квадратного метра в Харьюмаа в третьем квартале составила 83 евро/м², тогда как год назад она составляла всего 35 евро/м². Причиной повышения цен является нехватка предложений, которая в этом году увеличилась на целых 82%, но по-прежнему составляет лишь 59% от среднего многолетнего показателя, т.е. демонстрирует явный дефицит.
Суммы сделок остаются низкими
На рынке аренды квартир из-за накопления предложения цены не изменились – в случае таллиннских квартир средняя цена аренды в третьем квартале составляла 14,5 евро/м², как и год назад. В условиях низкого оборота рынка и транзакционной активности, а также длительного периода продаж все большее значение приобретает правильная оценка и позиционирование объектов, активный маркетинг, выделение сильных сторон вашего объекта, привлекательного местоположения. Это приводит к успешной продаже или аренде даже в текущих рыночных условиях.
Объявления объектов с высоким ценовым ожиданием, но в целом средних, остаются в ожидании подходящего покупателя. Для заключения сделки недвижимость должна быть выдающейся с точки зрения внутренних преимуществ, местоположения или цены.
Тенденция особенно заметна на рынке коммерческой недвижимости, где активность существенно снизилась. Заполнение вакансий в новостройках и построенных коммерческих зданиях занимает значительно больше времени, чем раньше. Еще полтора года назад к моменту завершения строительства новостройку практически можно было заполнить на 100%, а сейчас здание часто остается частично пустующим через полгода или даже год после сдачи в эксплуатацию.
Поэтому многие новые девелоперские проекты были приостановлены и больше внимания уделяется объектам с более высокой конкурентоспособностью и удачным расположением. Низкое предложение в сочетании с вялым спросом создают ситуацию дефицита на рынке, когда бизнес-клиенты могут оказаться не в состоянии найти подходящее помещение.
Хотя несколько проектов были отложены на неопределенный срок, все же заметно, что проекты с более выдающимися складскими, производственными и торговыми функциями продолжаются, например, вокруг Таллиннской окружной дороги в волостях Раэ, Кийли или Саку.
Потребности компаний в коммерческих помещениях очень разнообразны, что затрудняет поиск подходящих помещений для аренды. По статистике портала Kv.ee, количество предложений коммерческих помещений в третьем квартале составило в среднем 1550 в Таллинне и 350 в Харьюмаа за пределами столицы, что почти на 3% меньше, чем год назад, и на 28% меньше долгосрочного среднего показателя. Средняя стоимость аренды коммерческих помещений в Таллинне составила 10,7 евро/м², а в близлежащих волостях – 8 евро/м². Рост за год составил 3,3% и 6,5% соответственно.
Макроэкономические факторы Эстонии влияют на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости больше, чем на рынок жилой, где объемы уменьшились более значительно. В третьем квартале сделок купли-продажи земель, застроенных нежилыми постройками, было на 26% меньше, чем год назад, а в Харьюмаа за тот же период сделок было на 43% меньше.
Общая стоимость сделок с нежилыми зданиями упала еще больше: в третьем квартале сделки купли-продажи нежилых зданий в Эстонии были осуществлены на сумму 139,6 млн евро, что на 40% меньше, чем год назад. В Харьюмаа заключено сделок на сумму 69 млн евро, что на 53% меньше, чем в третьем квартале 2022 года.
Рынок остыл, но…
Рынок недвижимости явно ожидает лучших условий финансирования и более позитивных экономических перспектив. Продолжающийся тихий кризис экономики и безопасности, внутренние бюджетные проблемы, приближающееся увеличение налоговой нагрузки и растущая безработица снижают привлекательность страны в глазах иностранных инвесторов. Точно так же вышеизложенное влияет на местного покупателя и инвестора.
Охлаждение рынка недвижимости продолжается уже больше года, и, согласно экономическим прогнозам финансовых институтов, в ближайшие полгода-девять месяцев серьезных признаков восстановления не предвидится. Однако местные покупатели или инвесторы могут найти хорошие возможности для покупок в текущей ситуации.
Учитывая, что в некоторых сегментах рынка недвижимости помимо и без того слабого спроса все еще сохраняется дефицит предложения, вполне вероятно, что последующее оживление экономики и спроса может вновь создать сильное давление роста цен, и покупка недвижимости по текущим ценам может оказаться невозможной.