Согласно заявлению главы Estateguru Михкеля Стамма, начиная с мая текущего года, краудфандинговая платформа выделяет категории риска для новых проектов, которые собирают средства. Однако сам кредит, упомянутый в статье, является лишь четвертой частью более продолжительного проекта, поэтому ему не была присвоена категория риска. Фотография: Рауль Ми
С начала мая текущего года на краудфандинговой платформе Estateguru начали применяться категории риска для новых проектов, привлекающих средства. Однако упомянутый в статье кредит является лишь частью более долгосрочного проекта и, следовательно, ему не была присвоена категория риска. Estateguru выдала кредиты в размере десятков тысяч евро компании, имеющей значительные налоговые задолженности.
Компания считает, что ее роль заключается в предоставлении инвесторам информации, которую они не могут найти самостоятельно. Данные о налоговых долгах доступны публично, и потенциальные инвесторы должны сами осуществлять поиск такой информации.
В конце сентября компания Farmada OÜ, занимающаяся строительством объектов недвижимости, вместе с владельцем Хейти Салумяэ привлекла через платформу Estateguru 50 000 евро. Это был уже четвертый раунд привлечения денег, необходимых для строительства жилого района Südame.
Компании Хейти Салуметса – Farmada и Farmada Developments – взяли через Estateguru 154 кредита на общую сумму 13,3 млн евро.
Из них было погашено 129 кредитов на общую сумму 12,3 млн евро, сообщил Салуметс.
Однако в то время, когда на счет Farmada поступали десятки тысяч евро от инвесторов, у застройщика была непогашенная налоговая задолженность в размере почти 350 000 евро. К октябрю накопилось еще 100 000 евро. Эту часть налогового долга Farmada до сих пор не рассрочила.
На трех предыдущих этапах привлечения средств Farmada сумела получить от инвесторов 379 500 евро. Если добавить последние 50 000, то в общей сложности компания привлекла от Estateguru более 400 000 евро на реализацию проекта Südame.
К четвертому туру привлечения денег стоимость жилого района Südame, как залога по этим кредитам, выросла до 820 000 евро. Залог реализуется, если Farmada не сможет погасить кредиты. Кроме того, владелец Farmada Хейти Салуметс сам выступил в качестве поручителя. Правда, по состоянию на конец октября в земельном кадастре у него нет активов.
По словам руководителя Estateguru Михкеля Стамма, все личные поручительства, которые руководители проектов берут на себя при привлечении средств, не имеют залоговой стоимости. Личное поручительство нужно лишь для того, чтобы конкретного руководителя или владельца компании можно было бы связать с кредитом при возникновении проблем.
По словам Стамма, Farmada, у которой есть долги по налогам, до сих пор имела удовлетворительную платежную историю: в основном компания платила вовремя, с некоторыми задержками, но всегда была доступна.
Неподанные отчеты и сомневающийся аудитор
Как уже упоминалось, членом правления и владельцем компании Farmada является Хейти Салуметс.
Салуметс родом из Выру, ранее он занимался бизнесом в сфере развлечений, в последние несколько лет сосредоточился на недвижимости.
Четыре года назад газета Tartu Postimees писала, что бизнес Салуметса в сфере недвижимости отличается от обычной практики, когда застройщики покупают землю, затем передают ее строителю, а для продажи домов нанимают маклера. Салуметс руководит компанией Farmada Invest в одиночку. Он сам ездит на осмотр объектов, покупает землю, ищет рабочую силу, а когда здания готовы, сам занимается маклерской деятельностью, писала тогда Tartu Postimees.
По данным Инфобанка Äripäev, 38-летний Салуметс владеет 11-ю компаниями. Одной из них было вынесено предупреждение об удалении из Коммерческого регистра, поскольку она не представляла годовую отчетность в течение двух лет.
В целом из 11 компаний Салуметса только две представили отчетность за предыдущий год. Это были Farmada и Farmada Developments, которые занимали деньги через Estateguru. Они представили отчетность в середине сентября, т.е. с опозданием.
«Действительно, некоторые отчеты не были представлены, в будущем мы постараемся быть более внимательными», – прокомментировал Салуметс.
Годовой отчет Farmada за 2022 год не был заверен аудитором компании Михкелем Таммару на том основании, что у компании отсутствовал достаточно подробный и проверяемый учет себестоимости жилых домов и квартир. Поэтому аудитор не смог проверить, правильно ли в бухгалтерии компании отражено, за сколько было продано жилье. Кроме того, аудитор указал, что некоторые суммы, отраженные как предоплата, на самом деле должны были быть указаны в отчетности как расходы.
Четыре фирмы с налоговым долгом
За компаниями Салуметса также числится значительная налоговая задолженность – 2,24 млн евро. Из них 174 000 евро не рассрочены.
Наибольшую налоговую задолженность имеет компания Farmada Invest, которая по состоянию на 23 октября задолжала почти 1,75 млн евро, из которых почти 60 000 евро – не рассрочено.
Задолженность компании Farmada OÜ составляет почти 460 000 евро, из которых не рассрочено 111 000 евро. Две другие компании имеют более мелкую налоговую задолженность в размере до 30 000 евро.
По словам Салуметса, налоговый долг возник из-за того, что за последние три года компания построила около 200 объектов недвижимости, но большинство контрактов с будущими покупателями были подписаны еще до пандемии и войны в Украине. «Цены были фиксированными, и, к сожалению, стоимость строительства взлетела», – добавил Салуметс.
По словам Салуметса, сейчас Farmada строит жилой комплекс, который полностью покрыт договорами и выручка от которого будет использована для погашения кредитов по проекту Südame.
Салуметс обещает полностью погасить долги по налогам примерно через два года, когда жилье во всех объектах будет продано.
Обязательства пересмотрели
Почему же Estateguru предоставила кредит компании Farmada?
Кредит в размере 50 000 евро на развитие недвижимости в районе Тарту стал первым для компании Farmada в этом году. По словам руководителя Estateguru Михкеля Стамма, обязательным условием было отсутствие у компании задолженности перед Estateguru по платежам за предыдущие этапы.
Кроме того, перед выдачей нового кредита Estateguru интересовало, каковы обязательства Farmada перед налоговой. «Мы убедились, что НДТ обеспечил свои требования закладными на другие активы, что не ухудшило положение инвесторов Estateguru», – пояснил Стамм, отметив, что Estateguru настояла на том, чтобы Farmada рассрочила свои налоговые долги. Компания это сделала.
Тот факт, что другой заемщик, Farmada Developments, не представил отчет, а аудитор Farmada OÜ отказался дать заключение, сославшись на неполноту учета, не вызвал у Estateguru дополнительных вопросов, сказал Стамм.
«В той мере, в какой кредит от инвесторов Estateguru был связан с конкретным залогом, мы провели дополнительную переоценку залога, чтобы убедиться в правильности LTV – в случае с девелоперскими кредитами кредит погашается за счет продажи конкретного залога», – пояснил Стамм.
Что такое LTV?
LTV, или, по-английски, loan to value, выражает, какую часть от стоимости залога составляет общая сумма кредита.
LTV жилого района Südame на момент четвертого этапа кредитования составлял 52,4%. Максимальное значение LTV для данного проекта составляет 65%.
Инвестор сам отвечает за свои решения
Следует отметить, что Estateguru считает необходимым предоставлять инвесторам только ту информацию, к которой они иначе не имели бы публичного доступа. Другими словами: информацию о задолженности по налогам и подаче годовой отчетности инвестор должен запрашивать сам.
«Информация о кредите является открытой, и каждый инвестор должен сам принимать окончательное решение об инвестировании», – сказал Стамм, отметив, что наличие налоговой задолженности не обязательно влияет на то, сможет ли компания обслуживать кредит Estateguru.
По словам Стамма, при анализе рисков по новой фазе строительства жилого района учитывался тот факт, что заемщик показал сильные предпродажи и предоставил платформе соглашения о предпродаже. Также сыграло роль то, что проект продвинулся дальше к завершению.
«По мере развития проекта и с учетом предпродаж улучшилась позиция безопасности инвесторов, что компенсировало другие риски. Процентная ставка 12% по данному проекту компенсирует риск для инвесторов», – пояснил Стамм.
Часто бывают в суде
Помимо активного развития недвижимости, компании Салуметса отличаются тем, что им приходится часто бывать в суде.
Только в отношении компании Farmada в этом году было завершено шесть дел. Последним из них стал спор с компанией Eesti Energia, которой одно из предприятий Салуметса задолжало более 63 000 евро. Сейчас этот долг уже погашен.
«Посмотрите, пожалуйста, на прошлогодние цены электричества, даже в самом страшном сне никто не мог предвидеть таких цен, а наше потребление было безумным», – сказал Салуметс, добавив, что компания уже сделала первые два платежа в пользу Eesti Energia.
Инвестор Таури Алас: инвестируя в краудфандинг, надо считаться с повышенным риском
Инвестор Таури АласФото: Raul Mee
«Естественно, как инвестор, я хотел бы вкладывать деньги в очень безопасные коммерческие кредиты, обеспеченные недвижимостью, где не будет никаких долгов, проблем или схем», – говорит инвестор Таури Алас.
Однако такие проекты неизбежно сперва попадают на столы банкиров. По словам Аласа, доступ к таким проектам у простых инвесторов весьма ограничен.
Заявки, которые не подходят для банков, идут на краудфандинговые порталы. В случае с Farmada, по словам Аласа, хотя бы видно, что заемщик готов решать проблемы на базовом уровне.
По словам Аласа, окончательное решение – вложить или не вложить средства – принимает инвестор. Он считает, что информация, которой платформа Estateguru располагает о заемщике и проекте, полностью до инвесторов не доходит. Поскольку в проекты вкладывается большое количестве людей маленькими суммами, «это явно указывает на то, что Estateguru хочет взять на себя ответственность за оценку проектов», считает Алас.
По его мнению, нужно, скорее, задуматься о том, как доносить до инвесторов информацию, которая позволит им справедливо оценить проект.
В случае с компанией Farmada Алас не видит ничего из ряда вон выходящего. Однако вопрос в том, что будет, если экономическая ситуация будет ухудшаться и проект перестанет быть жизнеспособным.