Люди, купившие жилье у девелопера Invego, получили впридачу договор обслуживания, который они не заключали, но расторгнуть не могут. Лучший способ решить возникшую проблему – обратиться с иском в суд, считают жильцы.
Совладелец девелоперской компании Invego Кристьян-Тор Вяхи (в центре) на объекте Tiskreoja четыре года назад.Фото: Лийз Трейманн
«Мы в растерянности», – заявил журналистам Äripäev житель квартала Tiskreoja в таллиннском микрорайоне Тискре.
Осенью прошлого года члены квартирного товарищества Uuspere 7 обнаружили, что из–за небрежности управляющей недвижимостью компании у них образовался финансовый убыток.
А именно: компания A4 Haldusteenused не заключила договор с Eesti Energia, который позволил бы квартирному товариществу продавать в сеть электричество, произведенное солнечными панелями.
В результате товарищество поставляло в сеть электричество без разрешения, и Eesti Energia наложила на них штраф почти в тысячу евро. И хотя ситуация возникла по вине управляющей компании, убытки легли на плечи жителей дома.
Квартирное товарищество с этим не согласилось и потребовало отчета от управляющей компании, однако общий язык найти не удалось. После этого члены товарищества единогласно решили, что больше не хотят пользоваться услугами A4 Haldusteenused.
Позже выяснилось, что расторгнуть контракт очень сложно, если вообще возможно. Девелопер квартала Tiskreoja, компания Invego, заключил от имени 11 квартирных товариществ пятилетние договоры, которые можно расторгнуть лишь в одном случае – если это решение единогласно одобрят все товарищества разом.
Не все товарищества, образованные в квартале Tiskreoja, успели выбрать себе правление, и здесь возникает любопытная загвоздка: товарищество без руководства представляет все та же управляющая компания, с которой Uuspere 7 хочет расторгнуть договор.
Таким образом, члены квартирного товарищества Uuspere 7 оказались перед разбитым корытом: контракт, который они не заключали, расторгнуть не удается, при этом им и дальше приходится пользоваться услугами управляющей компании, которой они недовольны.
Однако управляющая компания A4 Haldusteenused и девелопер Invego никаких проблем не видят.
«За полгода они так и не удосужились прислать ответ. Сегодня мы находимся в ситуации, когда для расторжения договора нам остается лишь обратиться в суд", – поясняют представители квартирного товарищества.
Управляющая компания: проблема в самих жителях
По мнению руководителя A4 Haldusteenused Марио Кирсипуу, проблема заключается прежде всего в самих членах квартирного товарищества Uuspere 7.
«В квартале Tiskreoja в общей сложности более 400 квартир, и ни у кого больше с нами проблем не возникает», – утверждает Кирсипуу. – «Меня тоже утомила вся эта ситуация».
Как рассказывает Кирсипуу, владельцы жилья знали о договоре на управление недвижимостью с самого начала: «Ещё до покупки им было ясно, как в перспективе будет организовано управление. Это определённо не стало для них сюрпризом».
Сейчас дело даже не в этом, уверен Кирсипуу, а в том, что товарищество Uuspere 7 хочет направить деньги, выделенные для оплаты услуг управляющей компании, на вознаграждение членов своего собственного правления.
«Вероятно, они и борются за эту сумму», – предполагает он.
«Речь идет не о бизнесе на миллион евро. Возможно, мы и сами решим уйти оттуда, даже если другие квартирные товарищества захотят продолжить с нами работу. Но я-то верю, что большинство захочет», – рассуждает Марио Кирсипуу.
Заключенный с A4 Haldusteenused договор будет действовать ещё пару лет. По словам Кирсипуу, после этого каждое квартирное товарищество сможет самостоятельно решить, продлить ли контракт с ними или же искать нового поставщика услуг.
В обязательственно–правовом соглашении, которое компания Invego заключала с владельцами жилья, было указано, что девелопер имеет право подписывать договоры на управление недвижимостью.
Однако там же идет речь о том, что договоры девелопер может заключать до тех пор, пока квартирное товарищество не примет иное решение.
Члены товарищества Uuspere 7 говорят, что они неоднократно уведомляли о своем желании расторгнуть договор как управляющую компанию, так и девелопера, но безрезультатно.
Как полагает Марио Кирсипуу, если у каждого товарищества в квартале будет свой поставщик услуг по управлению недвижимостью, в итоге проиграют все жители.
«Кто-то будет косить газон два раза в месяц, кто-то реже. Кто-то будет вывозить мусор чаще, кто-то реже. Что тогда из этого выйдет? Что-то вроде Ласнамяэ», – подчеркивает он.
Помимо убытков от продажи электричества, члены товарищества Uuspere 7 недовольны тем, что они должны платить за содержание сада, который принадлежит другому товариществу.
С подобной критикой Кирсипуу не согласен – по его словам, общие зеленые зоны в Tiskreoja предназначены для всех жителей квартала.
Если так рассуждать, то почему бы тогда какому-нибудь пенсионеру, живущему в Tiskreoja, не отказаться платить за содержание игровой площадки, поскольку он сам ее не использует, иронизирует Кирсипуу.
«Это – яркий пример того, что кое-кто не видит дальше собственного носа», – сетует он.
Luccaranna: аналогичная история
С проблемой, аналогичной той, что сейчас пытаются решить жители квартала Tiskreoja, столкнулись жители еще одной застройки Invego – Luccaranna.
Здесь Invego организовала тендер на управление, который выиграло предприятие Greyhound Koristusteenused.
Договор был заключен на семь лет, и его можно расторгнуть только в случае, если за это проголосуют все квартирные товарищества разом – а их в квартале Luccaranna около десяти.
Один из жителей Luccaranna в разговоре с журналистами Äripäev заметил, что заключенный договор об управлении продлевается автоматически – и если через семь лет хотя бы одно товарищество скажет, что хочет продолжить работу с Greyhound, то так оно и случится.
«На мой взгляд, нельзя подобным образом заставлять жителей годами следовать букве договора, который они и видеть не хотят» – добавил он.
Так выглядит район Tiskreoja сегодня.Фото: Андрас Кралла
По его словам, многие местные жители недовольны работой Greyhound, поскольку услуги компании стоят недешево, в то время как качество не на высоте.
В свою очередь руководитель Greyhound Koristusteenused Маргус Уба уверяет, что, насколько ему известно, ни у одного жителя Luccaranna нет претензий к качеству услуг его компании.
При этом Уба признает, что жители действительно недовольны тем, каким образом был заключен договор с Greyhound: «Это понятно с человеческой точки зрения, я бы отреагировал точно так же».
Как рассказывает Маргус Уба, ходят слухи, что девелопер организует новый тендер на услуги по управлению недвижимостью.
«Пусть проводят. Если товарищества решат, что в другом месте трава зеленее, мы не будем цепляться всеми силами за этот контракт», – резюмирует предприниматель.
«Уже выиграли немало»
По словам партнера Invego Кристьян-Тора Вяхи, нет ничего необычного в том, что при крупномасштабной застройке управление недвижимостью в первые годы организует сам девелопер.
«Продавая дома нашим клиентам, мы обещали создать для них целостный, успешно функционирующий, долговечный и приносящий прибавочную стоимость жилой район», – рассказывает Вяхи.
Для того чтобы в жилом районе не возникало путаницы при общении с несколькими управляющими компаниями, а само управление осуществлялось стабильно и с единым качеством, Invego предлагает собственное комплексное решение, поясняет партнер Invego.
В таких крупных жилых районах, как Tiskreoja или Luccaranna, здания сдаются в разное время и жители также переезжают в свои дома в разное время.
Договоры об управлении, продолжает Вяхи, заключаются на определенный срок с учетом предполагаемого завершения строительства всей жилой зоны. Оговаривается также то, что обслуживание должно предоставляться вплоть до окончания гарантийного срока последнего сданного в эксплуатацию дома.
Я уверен, что жители Tiskreoja уже выиграли немало благодаря договору с фиксированными ценами, заключенному на пять лет пару лет назад, и выиграют ещё больше, особенно учитывая быструю инфляцию последних лет и сопутствующий ей рост цен на услуги.
Кристьян-Тор Вяхи
Партнер Invego
Кроме того, более длительный контракт дает возможность получить лучшие цены на услуги по управлению недвижимостью, делится подробностями предприниматель.
«Я уверен, что жители Tiskreoja уже выиграли немало благодаря договору с фиксированными ценами, заключенному на пять лет пару лет назад, и выиграют ещё больше, особенно учитывая быструю инфляцию последних лет и сопутствующий ей рост цен на услуги» – считает он.
Если же с услугами возникнут проблемы, и все товарищества захотят поменять поставщика, это будет возможно, утверждает Кристьян-Тор Вяхи.
По его словам, в квартале Luccaranna уже создана рабочая группа из представителей товариществ, и ведутся обсуждения организации нового тендера на управление недвижимостью.
«Все осознают, что лучшие услуги по лучшей цене можно получить сразу на целый квартал. Нужно также понимать важность сохранения целостного образа и стабильности предоставления услуг. Вот почему такие решения принимаются все жилым районом разом» – поясняет партнер девелоперской компании Invego.
Юрист: «крепостничество» неприемлемо
В случае новостроек обычной практикой является выбор девелопером поставщика услуг по управлению недвижимостью.
«Это удобно для жителей, которые только что обосновались в новых квартирах, поскольку нельзя ожидать, что в только что построенном доме сразу же сформируется действующее квартирное товарищество», – поясняет присяжный адвокат юридической фирмы Triniti Вирге Мурак.
При этом нередко, как и в данном случае, возникают вопросы по поводу того, на каких условиях был заключен договор с управляющей компанией.
«В данном случае кажется, что мы имеем дело, по крайней мере отчасти, с договором, который не соответствует принципам добросовестности и разумности и мог быть заключен на неприемлемых стандартных условиях», – указывает Мурак.
«Разумеется, квартирные товарищества не могут быть принуждены к заключению договора, в котором их не устраивает обслуживание и/или качество услуги или который является слишком обременительным по еще каким–то причинам», – дополняет картину юрист.
Если на то имеются веские причины, любой договор можно расторгнуть в экстренном порядке. Соглашаться с подобным «крепостничеством» и терпеть его не нужно, считает Мурак.
«Поскольку каждый договор и ситуация уникальны, разумно обратиться к юристу, который сможет оценить обстоятельства конкретного дела и порекомендовать оптимальное решение для квартирного товарищества и его членов», – дополняет картину присяжный адвокат Triniti.