Руководитель EfTEN United Property Fund Кристьян Тамла справа на фото. Председатель правления EfTEN Capital Вильяр Аракас – слева.Фото: Liis Treimann
Я не планирую покупать арендную квартиру, но обратил внимание на EfTEN United Property, паи которого торгуются на Таллиннской бирже и структура портфеля которого мне показалась интересной.
Рынок недвижимости последний год пребывал в оцепенении из-за роста ставок, экономического спада и общей неопределенности. Сегодня, когда ставки, похоже, достигли своего пика, все отчетливее начинают звучать голоса оптимистов.
Недвижимость, как известно, один из самых излюбленных активов местных инвесторов. При этом я никогда не инвестировал в физическую недвижимость, потому как не хочу заниматься управлением объектов, тратить на это свое время, силы и нервы.
Более того, сегодня зарабатывать в этом секторе стало еще сложнее, особенно если используется заемный капитал. Много лет инвесторы прибегали к элементарной схеме: брали кредит в банке, покупали квартиру, сдавали ее и получали арендную плату, часть из которой оседала в кармане инвестора, а часть шла на ежемесячные платежи по кредиту.
В нынешней среде высоких процентных ставок расходы по кредиту, как правило, превышают арендную плату, поэтому инвестору уже приходится доплачивать из своего кармана. То есть, денежный поток в этом случае будет негативным.
Если же учесть, что средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам в сентябре составила 5,68%, то с такими расходами только по кредиту рассчитывать на хоть сколько-нибудь привлекательную прибыль не приходится.
Разумеется, это по-прежнему может быть выгодной инвестицией, так как доля кредита все-равно уменьшается. А в будущем, в случае увеличения стоимости объекта, инвестор также может рассчитывать на дополнительный доход от его продажи.
Но это уже совсем другие риски, которые не каждый новичок сможет потянуть. В том числе и поэтому я предпочитаю инвестировать в недвижимость не напрямую, а через фонды, где, разумеется, тоже есть свои риски.
Фонды недвижимости бывают разными
Если посмотреть на положение фондов недвижимости, акции и паи которых торгуются на местной бирже, то влияние ставок очевидно и здесь – финансовые расходы в этом году выросли как у EfTEN Real Estate Fund, так и у Baltic Horizon Fund. При этом из-за переоценки стоимость активов в их портфелях снизилась в цене. В общем, та же картина, что и у индивидуальных инвесторов в недвижимость.
И, тем не менее, размеры и специфика фондов дает им возможность генерировать позитивный денежный поток за счет аренды, что позволяет им, как минимум, покрывать расходы по своим долгам. EfTEN Real Estate Fund при этом умудряется даже выплачивать своим акционерам дивиденды. У Baltic Horizon Fund с этим, конечно, пока дела обстоят плохо.
На фоне этих двух фондов особняком стоит EfTEN United Property Fund, который тоже дает возможность инвестировать в сектор недвижимости. Однако цель и структура этого фонда отличается, и, как мне кажется, выгодно.
EfTEN United Property Fund вкладывает свои деньги в акции, облигации, кредиты, связанные с недвижимостью. Основную часть портфеля фонда составляют инвестиции в фонды EfTEN, включая тот же Real Estate Fund.
За девять месяцев у фонда было два источника доходов – проценты по выданным кредитам и дивиденды от других фондов. Мечта финансово независимого и пассивного инвестора! Суммарно доходы за этот период составили 736 000 евро.
На первый взгляд может показаться, что у EfTEN United Property Fund дела идут не очень. Девять месяцев он закончил с убытком, а денежный поток был негативным.
Но если копнуть чуть глубже, то выясняется, что убыток образовался из-за снижения цены акций Real Estate Fund, в который он инвестирует, а денежный поток был негативным из-за того, что он выдал кредит своему дочернему предприятию. И ничто не помешало EfTEN United Property Fund выплатить в этом году дивиденды своим вкладчикам.
Хорошее положение
Похоже, что нынешний главный враг рынка недвижимости – высокий Euribor – для EfTEN United Property Fund не представляет угрозы.
Во-первых, у фонда нет кредитной задолженности, что для других фондов недвижимости, особенно Baltic Horizon, большое бремя. Во-вторых, 19% фонда в деньгах, что, с одной стороны, генерирует процентную доходность, с другой – сохраняет ликвидность на случай интересных возможностней.
24% портфеля фонда составляют выданные кредиты, что также приносит денежный поток. При этом 44% активов фонда инвестированы в базовые фонды EfTEN, что дает широкую диверсификацию по разным сегментам рынка недвижимости, и главное, позволяет сохранять инвестиции в рынок недвижимости. В то же самое время эти инвестиции также приносят денежный поток в виде дивидендов.
После того, как центральные банки сбавили свой агрессивный тон, рынки начали жить надеждами на окончание цикла роста ставок. Даже Euribor на прошлой неделе немного снизился. Вероятно, что не за горами то время, когда недвижимость вновь начнет расти в цене. На этот случай почти половина портфеля EfTEN United Property состоит из разных инвестиций в фонды EfTEN, что при позитивном сценарии принесет свои плоды.
С другой стороны, если настырная инфляция продолжит вынужать центробанки удерживать или даже повышать ставки и дальше, то наличные и выданные кредиты продолжат обеспечивать денежный поток фонда.
Кажется, что EfTEN United Property занял выгодную и комфортную на сегодня позицию на рынке недвижимости.
Разумеется, для инвесторов фонда все это небесплатно. Административные расходы и плата за управление фондом за девять месяцев составила 189 тысяч, что почти 26% от доходов за этот период.
Много это или мало? Учитывая нынешнюю весьма выгодную позицию фонда, кажется, что расходы эти оправданы. С другой стороны, в будущем структура фонда может оказаться менее актуальной и начнет уступать более активным фондам или частным инвесторам, которые инвестируют в физическую недвижимость самостоятельно.
Тут-то управляющие фондом и должны будут проявить свой профессионализм и знание рынка. В этом случае задача инвестора сводится к выбору и контролю за фондом и его управлением, что мне подходит куда больше, чем все прелести и горести аренды квартир.
Я держу в своем портфеле акции EfTEN Real Estate Fund, который до сих пор меня не разочаровывал – позиция в плюсе на 15%, но так как позиция небольшая, то в деньгах это означает всего 800 евро.
Так как и EfTEN United Property в значительной степени вкладывает свои деньги в тот же фонд, то не вижу для себя смысла покупать паи этого фонда, хотя сегодня у него и есть свои преимущества. У меня есть небольшая доля в портфеле этого фонда, паи которого я купил, когда он выходил на биржу. Сегодня эта позиция торгуется на 21,4% ниже цены приобретения, так что я потерял почти 600 евро.
Кажется, появилась заманчивая возможность. Но я поближе познакомлюсь с компанией, прежде чем приму финальное решение относительно покупки. В следующий вторник, 14 ноября, я вместе с членами Investeerimisklubi посещу компанию EfTEN Capital в отеле Radisson Collection.
О методах заработка на рынке недвижимости, где инвестор по-прежнему может рассчитывать на хорошую прибыль, речь пойдет на инвестиционной конференции «Заставь деньги работать»!
Время проведения: 2 декабря
Осталось 9 мест