Вильяр Аракас, председатель правления EfTEN Capital.Фото: Liis Treimann
Процентные ставки сейчас находятся на пике, в течение года положение инвесторов в недвижимость улучшится, полагает Вильяр Аракас, председатель правления EfTEN Capital.
«Я думаю, что в следующем году ставка Euribor будет ниже трех процентов», – заявил Аракас во время вчерашнего визита Инвестиционного клуба инвестора Тоомаса в EfTEN. «Это потому, что инфляция падает как в Европе, так и в США», – пояснил он, имея в виду тот факт, что политика центральных банков неуклонно приближает целевой показатель инфляции в 2 процента.
Аракас признал, что EfTEN также допустил ошибку в отношении процентных ставок.
«Мы сознательно оставили процентные ставки не зафиксированными, потому что все СМИ тогда говорили о том, каким будет энергетический кризис в Европе и в каком порядке будут отключать потребителей. Это не понадобилось, но зато ставки взлетели. Теперь мы не будем пытаться это исправить, но у меня одно предложение для всех – не повторяйте одну и ту же ошибку дважды», – сказал Аракас. Он полагает, что в перспективе от банков можно будет получить займы по лучшей цене.
Кроме того, Аракас предрек, что недвижимость в ближайшем будущем подешевеет. Одна из причин – уход иностранных инвесторов с рынка недвижимости Эстонии. «Иностранные инвесторы, у которых возникли проблемы на домашнем рынке, в настоящее время склонны скорее продавать», – сказал он, имея в виду сложную экономическую ситуацию в Скандинавии. «Если ваш собственный дом горит, вы едва ли захотите отправлять деньги за границу».
EfTEN готова к сделкам
По словам Аракаса, EfTEN готова к падению цен на недвижимость. Биржевой EfTEN United Property Fund сегодня имеет долю свободных денежных средств в 26%. «В этом и заключается причина того, что чистая стоимость пая фонда на данный момент не растет. У нас есть деньги на счету, но пока нет идей, что делать с этими деньгами», – отметил он. По словам управляющего, фонд ожидает улучшения рыночной конъюнктуры.
«Сейчас никто не хочет предлагать нам доход выше 8 процентов, но мы можем ответить каждому потенциальному продавцу, что худшее, что может случиться с нами, если сделка сорвется, – деньги останутся на счете», – сказал Аракас.
Он добавил, что если хороших возможностей для сделок не возникнет в ближайшее время, деньги инвесторов не станут удерживать в фонде насильно, средства всегда можно вернуть в виде дивидендов: «В таком случае вы можете поискать лучшие способы вложить их самостоятельно. Мы тоже понимаем, что деньгами на счету не стоит гордиться».
Тем не менее, Аракас удовлетворен тем, как фонды EfTEN управляются в текущей рыночной ситуации, а также в сложных обстоятельствах в прошлом. По словам управляющего, они проводят консервативную политику в отношении заемных средств, стараясь не полагаться на них полностью. В том числе он напомнил об инвестициях Radisson Collection, который был построен как раз тогда, когда не летали самолеты и не было туристов.
«Я помню тех инвесторов с большим числом последователей, которые задавались вопросом, как мы могли строить отель в такое время. SEB нам кредит тоже не дал, поэтому мы сами наскребли деньги», – вспоминает Аракас.
Даже сейчас, по словам Аракаса, дела идут хорошо. «У нас более 1500 арендаторов по всей Балтии, все работает, мы очень внимательно следим за их платежным поведением, проблем нет», – отметил он. При этом он отметил, что нет гарантии, что платежеспособность клиентов сохранится на прежнем уровне и в будущем.
Тем не менее, жители Эстонии верят в инвестиции в недвижимость, уверен он. «Посмотрите, ставка Euribor составляет 4 процента, а зал полон энтузиастов недвижимости», – обратил внимание Аракас, имея в виду встречу участников Инвестиционного клуба.
Стараются ради дивидендов
Какой фонд в итоге выбрать: EfTEN Real Estate Fund III или EfTEN United Property Fund?
«Проблема United заключалась в том, что туда каждый розничный инвестор мог войти с 10 евро, в третий фонд мы изначально брали инвесторов с 10 000 евро. Они вели себя стоически и ничего не продали, – сказал он, имея в виду стабильность третьего фонда на бирже. – United испытал давление продаж, это решение акционеров, но лично я думаю, что United стоит больше».
По словам Аракаса, EfTEN прилагает все усилия, чтобы выплатить инвесторам в следующем году как минимум такие же дивиденды, как и в прошлом. «Я был бы очень разочарован в себе, если бы это вышло не так, – сказал он. – Но я, конечно, ничего обещать не могу, мы посмотрим цифры за год и тогда примем решение, с каким предложением мы выйдем к акционерам».