Первый генеральный подрядчик обанкротился. Другой просто расторг контракт. В третьем случае во время наводнения пострадали строительные материалы. Помимо выяснения отношений с подрядчиками, проект сопровождался рядом задержек и неудач – но покупателей квартир об этом в известность не ставили.
Люди, купившие жилье в комплексе «Новая Голландия», понятия не имеют, когда смогут переехать в свою новую квартиру.Фото: Лийз Трейманн
Полтора года назад девелоперская компания Skinest Arendus, принадлежащая крупному предпринимателю в сфере транзита и логистики Олегу Осиновскому, должна была завершить строительство жилого комплекса из четырех домов Uus–Holland («Новая Голландия») в портовой зоне Таллинна между Рейди теэ и кампусом Таллиннского университета.
, в них уже живут люди, однако разрешения на ввод в эксплуатацию у зданий до сих пор нет.
В двух последних домах квартала «Новая Голландия» ключей от своих новых квартир еще никто не получил. Для девелоперской компании Осиновского Skinest Arendus это первый столь крупный проект в сфере недвижимости.
«Банку уже трижды приходилось продлевать срок выплаты моего ипотечного кредита», – делится опасениями один из покупателей жилья.
По его словам, получить информацию как от самого девелопера Skinest, так и от маклера, который выступал посредником при продаже квартир, крайне сложно: «Один не отвечает, другой не знает».
Еще в сентябре заказчикам сообщили, что проект должен завершиться в октябре-ноябре. Это было уже третье или четвёртое подобное обещание в нынешнем году.
«Ноябрь уже почти закончился, но от застройщика снова ни слуху, ни духу», — констатирует другой покупатель жилья.
Не повезло со строителями
«Я не знаю, когда девелоперский проект завершится. Не могу сказать точно. Было много неудач», — признается Маарика Пийр, руководитель Skinest Arendus.
Первый крупный кризис, связанный с проектом Uus–Holland, разразился в 2021 году, когда тогдашний генподрядчик Rovoler задолжал субподрядчикам, после чего была инициирована процедура банкротства.
У Rovoler было семь кредиторов и долгов на общую сумму более 2 млн евро. Крупнейшим кредитором с иском на 1,7 млн евро стала сама девелоперская компания Skinest Arendus.
Весной нынешнего года процедура банкротства была прекращена, затем Rovoler исключили из Коммерческого регистра.
По словам Маарики Пийр, это стало одной из основных причин, почему построенные несколько лет назад дома до сих пор не имеют разрешения на эксплуатацию.
Дождь в гостиной
Житель одного из построенных в «Новой Голландии» домов подал в суд на Skinest Arendus после того, как обнаружил, что дождевая вода проникает в его гостиную.
Эксперт установил, что дождевая вода попадала в квартиру через внешнюю несущую конструкцию, поскольку подоконный слив был установлен неправильно.
Обратившийся в суд покупатель квартиры также жаловался на то, что шум вентиляции в квартире был выше допустимого, плитка в ванной комнате треснула, а силикон в душевой кабине заплесневел.
Суд частично удовлетворил иск жителя комплекса, и Skinest Arendus пришлось выплатить ему почти 4500 евро в качестве компенсации.
В распоряжении Rovoler оказались некоторые документы, необходимые для получения разрешения на эксплуатацию, которые Skinest Arendus так и не смогла получить обратно. Пришлось заказывать новый строительный аудит.
Поскольку Rovoler более-менее завершил лишь первые два здания комплекса, Skinest пришлось искать другого генподрядчика для завершения строительства оставшихся двух зданий. Контракт был подписан с более известной компанией – Fund Ehitus.
На этот раз сотрудничество длилось всего лишь шесть месяцев, после чего Fund Ehitus расторгла договор.
Член правления Fund Ehitus Рейго Маросов не стал комментировать в деталях причины прекращения строительства, сославшись на конфиденциальность соглашения.
Основная проблема, по словам Маросова, заключалась в том, что «не были соблюдены предпосылки для правильного строительства зданий».
То коллектор, то канализация
Одно из зданий квартала «Новая Голландия» расположено на земельном участке, под которым находится коллектор сточных вод, принадлежащий городу Таллинну.
«Нам дали разрешение на строительство, но затем Tallinna Vesi заявила, что планируемое здание находится на охраняемой территории, где расположен коллектор. Нам ничего не оставалось, как переделать проект», — рассказывает Пийр.
По словам Пийр, к счастью, Skinest не пришлось переделывать проект целиком, однако компания была вынуждена изменить инженерное решение опор и других структурных элементов. Все это означало дополнительное время и финансовые затраты. В результате завершение строительства затянулось на шесть месяцев.
К сожалению, на этом проблемы с водой не закончились. В течение нескольких лет Tallinna Vesi отказывалась выдать разрешение на эксплуатацию трубопроводов и водопроводов «Новой Голландии».
По мнению Пийр, ситуация абсурдна. Девелопер Skinest несколько лет назад проложил необходимые канализационные и ливневые трубопроводы под улицей Мадалмаа, рассказывает она.
Район, где расположен жилой комплекс Uus–Holland, печально знаменит своими сильными наводнениями во время ливней.Фото: Sander Ilvest, Postimees/Scanpix
В 2020 году Watercom – дочернее предприятие Tallinna Vesi – рассмотрело этот вопрос и сообщило, что все поставленные ими условия выполнены, осталось лишь восстановить асфальтовое покрытие на участке, где расположены канализационные люки.
Проблема в том, продолжает Пийр, что один из люков находится на соседнем земельном участке.
«Watercom не будет подписывать акт о восстановлении покрытия, так как территория вокруг всех люков не заасфальтирована. Но мы не можем зайти на чужой земельный участок, чтобы что-то заасфальтировать», – сетует Пийр.
Со временем Watercom выдвинула девелоперу дополнительные требования, делится подробностями руководитель Skinest Arendus.
До тех пор, пока Watercom не даст зеленый свет трубопроводам, построенным Skinest, застройщик не сможет подать заявку на получение разрешения на эксплуатацию домов, дополняет картину Маарика Пийр.
Сильные наводнения
У проекта Uus-Holland есть еще одна проблема, связанная с водой. Объект недвижимости расположен на улицах Туукри, Люйзи и Мадалмаа, которые печально знамениты сильными наводнениями во время ливней.
Водопроводы ливневой канализации в «Новой Голландии» проложены к отстойнику под Рейди теэ, откуда вода в конечном итоге откачивается в море.
В конце июля прошлого лета из-за обильных дождей парковку дома по адресу ул. Туукри, 1B в квартале Uus-Holland затопило так, что вода доходила буквально до колен. Кладовки жильцов также оказались затоплены.
В результате наводнения пострадали и отделочные материалы, принадлежащие третьему по счету генподрядчику проекта – Dast Ehitus OÜ, которые хранились в подвале строящегося здания.
Пришлось сделать новый заказ, завершение строительства комплекса «Новая Голландия» в очередной раз было отложено на неопределенное время.
Парковка дома 1B на улице Туукри — одна из самых низких точек района, всего десять сантиметров над уровнем моря.
По словам Маарики Пийр, проблемы с ливневой канализацией возникли из-за того, что расположенный рядом с кварталом коллектор недостаточно велик: «Вся Рейди теэ оказалась затоплена».
Кроме того, указывает Пийр, летом на трассах в Таллинне проводились различные реновационные работы, что также могло повлиять на пропускную способность системы отвода дождевой воды.
Тяжба с городом Таллинном
На компанию Skinest Arendus также подал в суд город Таллинн.
Согласно подписанному с городскими властями договору на управление недвижимостью, Skinest Arendus должна была за свой счет построить на территории дороги общего пользования, озеленить территорию, а также провести наружное освещение и ливневую канализацию, однако работы не удалось завершить в установленные сроки (которые несколько раз по соглашению с горуправой переносились).
По словам главы девелоперской компании Маарики Пийр, городские власти не вынесли Skinest никаких предупреждений, а сразу же подали иск в административный суд.
Однако это утверждение ранее опроверг в интервью Postimees заместитель директора Таллиннского департамента окружающей среды и коммунального хозяйства Хейго Янес.
По его словам, проблема на самом деле заключалась в пропускной способности трубопроводов на улицах Туукри, Люйзи и Уус-Садама.
Пийр признает, что не может дать никакой гарантии, что в «Новой Голландии» в будущем не случится новых наводнений.
«Skinest Arendus не контролирует дождь. Что нам делать, ликвидировать парковку?» – недоумевает она.
Вместо этого городу следует увеличить пропускную способность коллектора ливневых вод на Рейди теэ, уверена Пийр.
Как рассказывает глава Skinest Arendus, она не ставила в известность покупателей квартир в комплексе Uus-Holland обо всех проблемах и неудачах, связанных с девелоперским проектом.
Маарика Пийр признает, что, возможно, это был неправильный подход, однако она не хотела обременять клиентов подобными подробностями.
«Мы всегда говорили, что если покупатель не дождется готовой квартиры, то мы выкупим ее обратно и вернем все, что за нее заплачено», – поясняет свою позицию Пийр.