Управляющий и владелец застройщика Farmada Хейти Салуметс в жилом районе Сюдаме в 2019 году, когда по проекту были построены первые дома и до суда оставалось еще несколько лет.Фото: Margus Ansu/Postimees/Scanpix
Тартуский застройщик так поссорился с одним из своих клиентов, что отказался продавать ему дом. Суд все же обязал застройщика передать ключи покупателю, однако большую часть оговоренной суммы он до сих пор не получил.
Недалеко от Тарту, в Хааслава, под руководством девелопера Farmada были построены новые дома на 160 с лишним семей. Весной 2021 года договор с Farmada на покупку нового бокса в парном доме подписал и Мартин Кабрал.
Кабрал рассказал, что следил за ходом строительства, так как в то время жил на соседней улице и часто проходил мимо своего будущего дома со своей собакой. Он пояснил, что сам работает в строительной сфере и заметил различные строительные ошибки и несоответствия проекту.
Однако глава Farmada Хейти Салуметс расценивает поведение покупателя как злонамеренное. «Это клещ. К сожалению, у нас в обществе есть такие люди, которые, по сути, везде ищут всякие ошибки и причины, а потом хотят получить что-то бесплатно», – сказал Салуметс.
Согласно договору, дом должен был быть сдан не позднее конца августа того же года. Через несколько месяцев отношения между застройщиком и покупателем жилья настолько испортились, что вопрос пришлось решать через юристов.
После полутора лет судебных разбирательств в октябре этого года Кабрал смог переехать в свой новый дом. Однако пока застройщик получил от него только десятипроцентный первоначальный взнос, то есть 13 000 евро за дом стоимостью почти 130 000 евро. «Человек стал собственником, но деньги мы не получили», – сказал Салуметс.
Терпение лопнуло
По мнению Салуметса, напряженность между покупателем и застройщиком начала нарастать уже после подписания первоначального обязательственно-правового договора. Тем самым стороны подтверждают, что планируют закрыть сделку, когда дом будет готов. «Когда договор был заключен, человек, по сути, стал ходить на объект, он вел себя там, как собственник», – сказал Салуметс.
По словам Салуметса, Кабрал изначально предлагал застройщику различные исправления, и Farmada пошла навстречу покупателю. В какой-то момент, по словам Салуметса, требования стали утопическими и девелопер больше на них не реагировал.
После этого, по словам Салуметса, Кабрал начал злонамеренно искать всевозможные дефекты и ошибки в строительстве, хотя, по словам застройщика, все было сделано правильно.
Именно этот дом в Хааслава под Тарту стал причиной безнадежной ссоры покупателя и застройщика.Фото: Jassu Hertsmann
Кабрал утверждает, что его комментарии о строительных дефектах были уместными, хотя застройщик их не признает. По его словам, дефекты качества в основном устранялись по ходу дела, когда он на них указывал. Однако когда он упомянул о несогласованных изменениях в материалах и конструктивных решениях, застройщик на них не отреагировал, рассказал Кабрал.
«В конце концов, дело закончилось тем, что он (Хейти Салуметс – ред.) ответил мне, что я здесь не для того, чтобы предъявлять какие-либо требования», – сказал он.
В конце августа 2021 года, когда по договору дом должен был быть сдан, напряженность возросла настолько, что застройщик временно приостановил строительство. «Мы сказали: «Стоп! Мы не продаем вам. Если все так плохо, вы продолжаете искать ошибки, мы расторгаем договор. Мы вам заплатим аванс, договорные штрафы и все», но он очень хотел купить», – сказал Салуметс.
Переговоры провалились
Farmada предложила Кабралу расторгнуть договор в середине сентября. Хотя строительство не было завершено и, по мнению Кабрала, не соответствовало проекту, он был готов принять жилой дом в его нынешнем виде. «В конце концов, мне все-таки нужен был дом. Разговор о возможном расторжении договора зашел тогда, когда дом должен был быть готов», – сказал Кабрал.
Поэтому Кабрал предложил Farmada закончить строительные работы к концу октября и доказать соответствие здания проекту, либо закончить незавершенные работы по проекту и снизить цену продажи на десять процентов. Он добавил к предложению свою собственную оценку, согласно которой приведение энергоэффективности здания и окон в соответствие с проектом обошлось бы в 17 000 с лишним евро.
По мнению Салуметса, предложенные Кабралом суммы необоснованны. «Бумага все стерпит, и если ты плохой человек, то можешь написать на ней всякое и пойти ею размахивать», — заметил Салуметс.
По словам застройщика, изменения при строительстве дома Кабрала вносились, но только по желанию покупателя или в его интересах. Он привел в пример, что использовался не тот тип изоляции, что в проекте, но он якобы был более термостойким.
Салуметс заявил, что, учитывая прежнее агрессивное поведение Кабрала, он не хотел продавать ему дом из принципа. По его мнению, покупатель обязательно нашел бы в проекте места, за которые можно было бы уцепиться и предъявить требования.
Кабрал был готов отказаться от дома только в том случае, если Farmada заплатит ему штраф в размере десяти процентов от стоимости дома и столь же крупный аванс, а также оплатит стоимость построенной Кабралом террасы и сделанной по спецзаказу кухонной мебели.
Кабрал также указал в своем предложении, что, поскольку согласно осеннему оценочному акту от 2021 года цена жилого дома была на 21 000 евро выше согласованной весной цены покупки, застройщик также должен доплатить разницу. Он рассматривал это как упущенный доход, который он получил бы, продав дом сразу после его завершения. В общей сложности Кабрал потребовал от застройщика более 63 тысяч евро в случае расторжения договора.
Farmada согласилась выплатить Кабралу десятипроцентный аванс и такую же сумму договорного штрафа. Фирма также согласилась возместить Кабралу расходы, если тот их докажет. Однако на требование Кабрала в размере 21 000 евро застройщик не согласился.
Поскольку удовлетворительного для обеих сторон решения достигнуто не было, в конце года Кабрал обратился в суд.
Покупатель может претендовать на недостроенный дом.
В суде Кабрал потребовал от застройщика передать ему дом и записать на его имя, а также выплатить неустойку, компенсации и вернуть задолженность. При этом покупатель потребовал компенсацию в размере 42 700 евро на устранение недостатков жилого дома, согласившись, чтобы суд определил размер компенсации по своему усмотрению.
При этом покупатель предложил в суде, что вопросы права собственности и цены продажи могли бы обсуждаться в суде отдельно. Это означало, что если бы суд решил, что дом следует передать покупателю, ему не пришлось бы сразу платить за него застройщику.
Кабрал объяснил суду, что хочет избежать ситуации, когда ему придется выплатить всю сумму, а потом начать требовать возврата денег. Поскольку недвижимость была заложена в размере 900 000 евро в пользу Estateguru, покупатель указал в суде, что было бы несправедливо платить Farmada до того, как ипотека будет погашена.
В Тартуском уездном суде тяжба была разделена на две части, как и хотел Кабрал. Первым решением окружной суд подтвердил, что Кабрал имеет право на дом, даже если он не был сдан в оговоренный срок. «Ответчик (Farmada – ред.) может возразить, что он не несет ответственности за несоответствие проданного товара, но не может ссылаться на то, что, поскольку товар не изготовлен до конца, он больше не желает продавать его истцу», – говорится в решении.
Почему застройщик что-то должен, если покупатель не заплатил?
Тот факт, что покупатель не заплатил застройщику оговоренную цену, по мнению окружного суда, не является основанием для Farmada вообще отказываться передать жилье Кабралу. Суд указал, что Кабрал не был обязан платить до передачи дома, то есть до заключения окончательного договора о правах собственности. Согласно соглашению между ними, в случае оплаты с помощью банковского кредита покупатель мог уплатить согласованную с застройщиком сумму в течение трех дней с момента подписания договора о недвижимости.
Застройщик обжаловал решение в окружном суде, который согласился с выводами уездного суда и оставил решение в силе, но более подробно объяснил, почему Farmada должна передать жилой дом покупателю, хотя Кабрал не заплатил застройщику.
Окружной суд заявил, что, когда одна сторона договора требует от другой выполнения обязательств, фактически не выполняя своих собственных, это противоречит принципу добросовестности. При этом суд указал, что закон защищает должника в определенных случаях и продавец не может отказаться от исполнения обязательства, если это неразумно с учетом обстоятельств или не соответствует принципу добросовестности.
По мнению суда, это было бы крайне несправедливо по отношению к покупателю, поскольку Кабрал стал бы владельцем дома, обремененного ипотекой, т.е. со значительным недостатком, но при этом должен был бы выплатить Farmada всю покупную стоимость.
По мнению суда, застройщик по-прежнему имеет право требовать от Кабрала согласованную сумму в суде, а покупатель, в свою очередь, имеет право предъявить претензии к застройщику.
Хотя Farmada пыталась обжаловать это решение в Госсуде, там дело не было принято к рассмотрению. Салуметс не был удовлетворен этим решением. «Будем честны, суд в первую очередь защищает покупателя. Покупатель — это, так сказать, слабая сторона», — говорит он.
Estateguru избежал затруднений, но спор продолжается
Хотя решение вступило в силу этим летом, Кабрал получил дом только в середине октября. Уже в 2021 году Farmada достроила дом и на время судебных разбирательств сдала его в аренду. Поэтому Кабрал получил вместе с домом и жильцов, с которыми расторг договор и дал им три месяца на выселение по закону.
«Люди жили здесь почти полтора года, как в собственном доме, вложили сюда большие инвестиции. Им было жаль уезжать отсюда», – сказал он. По словам Кабрала, жильцы прихватили с собой, например, купленную кухонную мебель и даже выкопали из сада живую изгородь и фруктовые деревья.
По соглашению сторон, Кабрал также избавился от ипотеки, установленной Estateguru, выплатив фирме остаток кредита в размере от 60 000 до 70 000 евро. Таким образом он избавился от риска, что Estateguru может выставить его дом на продажу, если Farmada окажется перед ними в долгу. По словам Салуметса, Farmada согласилась на эту сделку, чтобы сохранить хорошие отношения с Estateguru и инвесторами.
Согласно договору от 2021 года, Farmada пока получила только часть первоначального взноса, то есть около 13 000 евро, за дом, проданный почти за 130 000 евро. Если вычесть также сумму кредита Estateguru, выплаченную Кабралом, у Farmada останется еще около 50 000 евро, не полученных от покупателя.
Требование Кабрала о компенсации суд не рассматривал. Поскольку спор по поводу компенсации еще не завершен, Кабрал не захотел публично обсуждать содержание этого дела. Однако Тартуский уездный суд подтвердил, что Кабрал отказался от остальных требований в рамках этого судебного процесса.
После вступления в силу первого решения, вынесенного этим летом, спор между сторонами продолжился. Из переписки, отправленной Салуметсом, следует, что Кабрал после победы в суде прислал длинный список недостатков и потребовал от Farmada почти 64 000 евро за приведение здания в надлежащее состояние после выезда арендаторов, а также 30 000 евро неустойки и другие компенсации. Идет спор и по поводу разрешения на эксплуатацию здания.
Салуметс в свою очередь планирует предъявить Кабралу иск на сумму около 100 тысяч евро. «Адвокат занимается, мы хотели бы получить свои деньги по этому делу, – подтвердил он. – Мы не благотворительная организация».