Глава девелоперской компании Farmada Хейти Салуметс не понимает, почему покупатели засыпают его требованиями, хотя он завершил строительство домов несмотря на трудности и убытки.Фото: Andras Kralla
Работы в тартуской новостройке затянулись, а терпение покупателей на исходе. Застройщик, погрязший в налоговых задолженностях и судящийся с работниками, обвиняет интриганов-клиентов, которые не хотят войти в тяжелое положение предпринимателя и заметить приложенные усилия.
В начале прошлой недели Äripäev писал об истории с тартуским застройщиком Farmada, где покупатель потребовал ключи от дома через суд, но оказалось, что конфликты бурлят и вокруг следующей застройки.
Управляющий и владелец Farmada Хейти Салуметс, ввязавшийся в конфликты на нескольких фронтах и отруганный аудитором за непонятную оценку своих домов, притормозил со своими текущими проектами, но планирует запустить новые, насчитывающие сотни домов как в Тарту, так и под Таллинном.
Несколько человек, купивших дом в жилом районе Pesa под Тарту, поначалу ожидали, что получат свое новое жилье в конце прошлого года. Однако, как подтверждают и покупатели, и управляющий девелоперской компании Farmada Хейти Салуметс, оно не было готово вовремя. В этом году покупатели стали с грехом пополам получать дома в сопровождении все новых обещаний, хотя еще не все обещанные работы выполнены.
Однако Салуметс не считает, что у покупателей возникнут какие-либо проблемы из-за задержки работ. «Нет абсолютно никакой проблемы. Опять какая-то совершенная глупость, – парировал он и подчеркнул, что все дома, кроме одного, переданы покупателям. – Там тоже есть интриганы, которые просто раздувают какие-то темы».
Жилой район Pesa – это долгострой в Сойнасте недалеко от Тарту, где Farmada на данный момент построила 16 домов, 14 из которых переданы покупателям.Фото: Jassu Hertsmann
Терпение покупателей лопнуло
Однако покупатели обеспокоены. Тоомасу Таммоя, подписавший предварительный договор на покупку дома в комплексе Pesa осенью 2021-го, застройщик обещал построить дом к концу октября прошлого года. Дом он получил в мае этого года, хотя некоторые отделочные и наружные работы еще не были выполнены. Однако Farmada в письменном договоре пообещала покупателю завершить работы не позднее конца июля.
Яаника Прангель, заключившая предварительный договор на покупку дома в том же комплексе в апреле прошлого года, изначально должна была получить дом к концу прошлого года. По договору, заключенному с нотариусом, срок может быть продлен, если завершение строительных работ было сорвано независимо от застройщика. Прангель получила дом с дефектами в апреле этого года, Farmada пообещала исправить дефекты к концу июня.
Но некоторые из обещанных работ не были выполнены и в новые сроки. До сих пор вокруг дома нет обещанного сада. Во дворе Таммоя и большинстве других домов до сих пор нет брусчатки. У Прангель и нескольких соседей она была выложена только в ноябре. «Мелочь, которой можно сейчас порадоваться: камень уложен, и дети не будут падать на каждом шагу», — говорит Прангель.
Конечно, мы просрочили. Это единственная вещь, в которой нас можно упрекнуть.
Хейти Салуметс
Глава и собственник Farmada
Салуметс подтвердил, что в некоторых домах не уложена брусчатка, еще нет садов и не достроена одна терраса, но все покупатели проинформированы о задержке работ. При этом застройщик планирует закончить террасу на следующей неделе, а весной установить заборы и камни, поскольку зимой эти работы уже невозможно выполнить.
Он признал, что, возможно, некоторые сроки были даны слишком оптимистично. «Конечно, мы превысили сроки. Это единственное, в чем нас можно винить», – сказал Салуметс. Он подчеркнул, что, несмотря на трудности, дома достроены и переданы покупателям, за исключением последних наружных работ.
Пргель сообщил, что летом Farmada проинформировала всех покупателей, что последние работы будут завершены к весне следующего года. «Я сразу сказала, что не согласна с ними и требую немедленно этим заняться, поскольку они уже превысили сроки», – рассказывает Прангель.
Кроме того, покупатели недовольны качеством работ. Таммоя и еще один покупатель, пожелавший остаться неизвестным, упомянули трещины в стене. Прангель на качество не жалуется, но, по ее словам, во время строительства она следила за всем и заставляла устранять недочеты. А девелопер заверял, что все недочеты будут устранены до окончания двухлетнего гарантийного срока.
Покупатели беспокоятся, сможет ли застройщик отремонтировать трещины в углах стен до окончания гарантии.Фото: Thomas Tammoja
«Я хочу знать, кто распространяет эту клевету?» – спрашивает Салуметс на вопрос о трещинах, но затем добавляет, что в новых домах при высыхании они неизбежно появляются. «Если они сеют клевету, то понимают ли они, что в конце концов сами от нее пострадают», – продолжает Салуметс. Правда, уточнить, как пострадают покупатели, он не смог.
Застройщик считает письма покупателей оскорбительными
По словам Таммоя, последний раз Farmada обещала в августе, что завершит все работы в теплый период этого года, но с тех пор никакой информации от застройщика не поступало. «Последнее сообщение заключалось в том, что я отправил им претензионное заявление о том, что если все не будет сделано до конца этого года, мы предпримем официальные шаги», – сказал он.
Прангель тоже жалуется, что с начала октября разработчик с ней больше не общается. «Вся эта коммуникация — большая проблема. Сейчас получается, что на письма вообще не отвечают», – говорит она.
По словам Салуметса, Farmada всегда информировала всех клиентов обо всех событиях и трудностях и объясняла, когда работы будут завершены и почему все не может быть выполнено в срок. Но добавил, что разработчик не обязан отвечать на бессмысленные и неприятные письма. Салуметс считает постоянные письма Прангель откровенно раздражающими.
Прангель признает, что засыпала застройщика письмами, но, по ее мнению, она имела на это право, поскольку договоры подписаны, а обещанные работы не выполнены. «Я просто нажимала на них и забрасывала их письмами, потому что это тоже мое право. В конце концов, я купила дом и хочу, чтобы это дело было закончено. Почему я плачу банковский кредит за недоделанную вещь?» – рассуждает она.
Салуметс передал в Äripäev выдержки из переписки с заказчиками, где покупателей больше всего волнует, когда будет закончена та или иная работа.
Он также привел примеры бессмысленных писем от клиентов, на которые, по его мнению, не нужно отвечать. В двух случаях клиент выражал обеспокоенность и грозил обратиться в прессу. Один покупатель жилья задавался вопросом о том, почему Салуметс может купить себе новую машину, но денег на завершение работ ему не хватает.
Я же купила дом и хочу, чтобы он был доделан до конца. Почему я плачу банковский кредит за недоделанную вещь?
Яаника Прангель
Покупательница дома
Прангель тоже подумывала о том, чтобы потребовать компенсацию, но, по ее мнению, это должны были бы сделать жильцы всей улицы. В то же время, по ее мнению, многие покупатели не решаются постоять за себя, потому что боятся, что тогда работа вообще не будет выполнена.
Салуметс считает Прангель подстрекательницей, которая пытается наускать на него и других соседей. Он заявляет, что Farmada пошла навстречу покупателям, поскольку застройщик не потребовал от покупателей дополнительных денег, несмотря на повышение цен на сырье.
«Все жители жилого района Pesa сегодня стали на десятки тысяч евро богаче – кто-то меньше, кто-то больше, в зависимости от цены, по которой кто-то подписал долговой договор. Я считаю, что для простого человека это должно компенсировать любое ожидание», – сказал Салуметс. Он добавил, что люди могли бы ценить, что девелопер все еще что-то строит, несмотря на трудности.
Прангель, однако, опасается, что весной ей придется самой разбивать собственный сад. «Я не знаю, каким чудом Farmada сможет это сделать. Хотя, может, и сделает», – заметила она.
Почему работы затянулись?
В качестве причины проблем Салуметс называет рост цен, вызванный войной в Украине в прошлом году. Дома, проданные до подорожания, уже невозможно было построить по обещанной цене. Поэтому деньги пришлось перераспределять между разными проектами, по этой же причине задержались и другие работы, поясняет Салуметс.
«Мы реализовали проект Pesa на деньги других проектов. Для нас это даже не нулевой проект, это негативный проект, за который мы доплачиваем», – сказал Салуметс.
На портале недвижимости есть объявление о продаже дома по адресу Песа-теэ 13, где обещают, что он будет сдан весной 2024 года. У этого дома еще нет внешнего фасада. «Нет, ну это весной… там сегодня никто не интересуется, мы не торопимся», – сказал Салуметс.
Этот дом в жилом районе Pesa пока не сдан заказчику, и, по словам собственника Farmada Хейти Салуметса, строительство займет около трех-четырех месяцев. Дом на заднем плане в настоящее время продается.Фото: Jassu Hertsmann
По словам Салуметса, Farmada временно приостановила строительство непроданных домов, чтобы сделать акцент на домах, уже охваченных договором.
Кроме того, в жилом районе Pesa до сих пор не сдан один забронированный по договору дом. По словам Салуметса, это строительство займет около трех-четырех месяцев. На данный момент в доме еще нет кровельных листов и фасадных плит. По словам Таммоя, живущего на той же улице, в последние недели он не видел на участке строителей.
Что дальше?
Хотя среди клиентов Салуметса даже ходят слухи, что девелопер планирует бежать в Испанию из-за проблем, сам он говорит, что у него есть твердый план продолжить дальнейшие проекты. Предварительные работы ведутся, и как только старые проекты будут завершены, начнутся новые, заверил он.
На веб-сайте Farmada также перечислены шесть будущих проектов, в которых должно быть построено более 1400 новых домов. В следующем году Салуметс планирует запустить следующие проекты под Тарту.
Он также купил землю и вынашивал планы относительно окрестностей Таллинна, хотя, по словам Салуметса, строительство там займет больше времени. В случае некоторых проектов на покупку земли были заключены лишь договоры о предварительной покупке. Из-за одного участка Салуметс вступил в конфликт со скандальным тартуским бизнесменом Айво Пярном, который теперь требует от него более 750 тысяч евро.
Ничего из новостроек Farmada в продажу пока не поступило. Предыдущее прогорание из-за высоких предварительных продаж заставило девелопера осторожничать. «Мы опасаемся и не хотим продавать так заранее, потому что мы уже оказывались в ситуации, когда два года нам пришлось страдать, стиснув зубы, но все-таки сделать это», – сказал Салуметс.
По мнению Салуметса, тот факт, что Farmada пришлось продать часть домов с убытком из-за неожиданного роста цен на строительство, никак не повлияет на сдачу новых домов. «У нас много финансовых источников», — утверждает он. Например, за недвижимостью Farmada стоят ипотечные кредиты компаний Estateguru, Tallina Hoiu-Laenuühistu и предлагающей бизнес-кредиты фирмы Credory.
Компании Хейти Салуметса Farmada и Farmada Arendused получили от Estateguru в общей сложности 13,3 миллиона евро в виде 154 кредитов. Из них возвращено 129 кредитов на общую сумму 12,3 млн евро, рассказывал Салуметс Äripäev в недавней статье.
Кроме того, Салуметс неоднократно заявлял, что у компании много активов, поэтому залогов хватает. В прошлогоднем отчете Farmada указано, что у компании дебиторская задолженность и авансы на сумму 3,6 млн евро, а также товарно-материальные запасы на 11,5 млн евро, в которые, по словам Салуметса, входят как недвижимость, так и незавершенные объекты.
При этом аудитор не высказал мнения по отчету компании, поскольку по нему не удалось определить, правильно ли Farmada оценила стоимость построенных ею домов. Аудитор также посчитал, что претензии на несколько сотен тысяч евро должны быть включены в статью расходов.
«Поскольку мы проектируем и строим сами, а я являюсь единственным владельцем всех компаний, у нас нет детальных таблиц, которые нужны аудиторам, – признал Салуметс. – Нам это не нужно. Все у меня в голове, я точно знаю, где какая ситуация». Таким образом, по словам девелопера, в отчетах его компаний приведены адекватные цифры.
В конце прошлого года на счету Farmada было 17 000 евро. Салуметс пояснил, что в последние два года были сложности с ликвидностью, но сейчас застройщику передадут объекты и ситуация точно станет намного проще. По его словам, в бизнесе с недвижимостью часто бывает, что большая часть денег постоянно находится в активах.
В настоящее время Farmada также продает недвижимость в планируемом новом жилом районе Куреоя недалеко от Тарту. Салуметс рассказал, что для преодоления трудностей ему все же не пришлось распродавать купленную землю. При этом фирме все равно будет очень сложно найти покупателей из-за непростых времен в сфере недвижимости, отметил он.
Споры с сотрудниками и партнерами
Строительными работами занимается еще одна компания Салуметса Farmada Invest, ситуация с которой еще менее понятна. Последний раз Салуметс представлял годовой отчет компании в прошлом году, но задним числом за 2020 и 2019 годы. По его словам, с другими отчетами он просто не успел разобраться.
Аудитора эти отчеты тоже не удовлетворили. В 2020 году, по оценке аудитора, предприниматель не вел достоверный учет доходов и расходов по проектам. Поскольку с отчетом за 2019 год, в котором не учитывалась степень завершения проектов, уже возникла путаница, это могло повлиять и на отчет о прибыли за 2020 год, добавил аудитор.
Однако Инфобанк Äripäev отмечает, что число сотрудников Farmada Invest сократилось с 72 в начале 2022 года до всего 8 в третьем квартале этого года. Салуметс пояснил, что это связано с меньшими объемами и тем, что Farmada больше, чем раньше, стала полагаться на субподрядчиков.
При этом не со всеми работниками Салуметса удалось расстаться полюбовно. В этом году, по данным Комиссии по трудовым спорам, Farmada Invest участвует в 11 трудовых спорах. Их содержание сводится к финансовым претензиям и оспариванию расторжения трудового договора. При этом четыре спора полностью или частично решены, а пять находятся на рассмотрении.
Поссорилась Farmada и с маклером. На прошлой неделе уездный суд в порядке компромисса присудил 77 600 евро от Farmada в пользу компаний Marimel и Kinnisvarabüroo Areal. Подробностей этих споров столько, что они не умещаются в одной статье.
В то же время у компаний Салуметса есть и огромные налоговые задолженности, составляющие более двух миллионов евро. «Мы постоянно платим, через пару лет выплатим», – заверяет Салуметс. О подоплеке задолженности Салуметс рассказал Äripäev в недавней статье, посвященной кредитам Estateguru, и в последующем опровержении.