Строится меньше, и это дало козыри заказчикам.Фото: Andras Kralla
«Год за годом договоры для строителей постепенно становятся неравными», – говорит председатель правления Союза строительных предприятий Каупо Колсар.
Девелоперы не согласны с этой критикой. Однако они констатируют, что строительства становится все меньше, что дает козырь девелоперам, которые могут больше выбирать и диктовать ситуацию.
В Союзе строительных предприятий считают, что строительным фирмам навязаны договоры, которые возлагают на их плечи большую ответственность в случае возникновения рисков. Возросшие риски отражаются и на цене: поэтому строительные фирмы уже активно начали повышать цену, чтобы не оказаться в минусе, когда риски материализуются.
Колсар рассказал, как на рынке циркулирует информация о том, что кто-то где-то пострадал и используются невыгодные для строителя пункты договора. Поэтому, если строительная компания видит в договоре крупные штрафы или гарантийные залоги, она оценивает этот риск в деньгах, которые взимает с клиента за работу.
По словам Колсара, если в контракте прописано много возможных рисков, это отражается и на цене. «Часто юридическая фирма или юристы составляют договор, полагая, что тем самым они очень хорошо защищают клиента, но в то же время они подвергают другую сторону – строителя – слишком большому риску, который оценивается в деньгах», – пояснил он.
Клиент может легко потребовать гарантию
В обращении Союза строительных предприятий говорится, что самой большой проблемой является использование в строительных договорах гарантии по первому требованию, которой в трудные для экономики времена стали злоупотреблять.
Первое требование означает, что заказчик может, например, легко попросить банк, предоставивший гарантию, вернуть залог, заявив, что застройщик нарушил договор. Выплата гарантийной суммы по первому требованию не зависит от того, действительно ли застройщик нарушил договор и обосновал ли это заказчик.
По мнению Колсара, размеры гарантий могли бы быть более разумными и, например, их можно было бы рассчитывать с учетом процентов по банковскому кредиту, чтобы найти разумную сумму.
«Допустим, если ты просрочишь месяц и заплатишь 30% штрафа, то по сути заказчик получит дом через месяц, но застройщик рискует потерять треть денег», – привел пример Колсар. Задержки также не всегда случаются по вине подрядчика, отметил Колсар, пояснив, что зачастую изменения вносят сами заказчики. Именно поэтому, по мнению Колсара, экспертиза должна оценить, на сколько и по чьей вине задержался проект.
По словам Колсара, помимо жестких гарантийных требований, проблема еще и в очень длительных сроках оплаты, что означает потенциальные проблемы с ликвидностью для строителей. Он отметил, что многие добавляют проценты, что опять-таки делает вещь дороже для заказчика.
Колсар добавил, что клиенты, как правило, склонны удерживать часть стоимости строительства до его окончания. «Это опять-таки снижает ликвидность строительной компании, ее жизнеспособность, и все это в конечном итоге исчисляется деньгами».
По словам Колсара, строительные компании в своем письме не обвиняют заказчиков в том, что те тянут одеяло на себя. Скорее, они хотят поднять проблему, поскольку в конечном итоге такая оценка риска отражается и на конечной цене для покупателя.
Девелопер: строителям приходится нелегко
Однако разработчики видят все это под другим углом. Глава Metro Capital Айн Кивисаар говорит, что не заметил каких-либо серьезных изменений в договорах. Правда, когда в Украине началась война, цены на строительство какое-то время не фиксировались в контрактах, поскольку строительные материалы быстро дорожали. Сейчас, когда цены, так сказать, стабилизировались, действует старая договорная схема, сказал Кивисаар, добавив, что, возможно, у строителей просто настали трудные времена. Однако он не заметил, что договоры в целом стали более строгими.
Он также выразил мнение, что почву для критики могли создать некоторые горячие дебаты, о которых сообщалось в СМИ. Например, в октябре Eesti Ekspress писал о споре между биржевой компанией Pro Kapital и строительной компанией Oma Ehitaja. По заказу Pro Kapital компания Oma Ehitaja построила в Таллинне несколько многоквартирных домов (Kindrali Majad). В них уже давно живут люди, но ссоры между девелопером и строителем не утихают. Вопрос в том, затянулось ли строительство домов, и если да, то по чьей вине это произошло. В Pro Kapital считают, что виновата Oma Ehitaja, поэтому биржевая компания попыталась взыскать два миллиона штрафа с помощью гарантийного письма, писал Ekspress.
Oma Ehitaja тоже подписалась под инициативой строительных компаний.
По словам Кивисаара, покупатели тоже стали более грамотными и часто приходят осмотреть объект вместе с экспертом. Это, в свою очередь, оказывает давление как на девелопера, так и на строителя.
При этом глава Metro Capital заявил, что конкуренция между застройщиками жесткая, поскольку заказов становится все меньше, а предприниматели скорее выжидают, начинать строить новые объекты или нет. «Между застройщиками больше конкуренции, клиенты могут больше фильтровать и выжимать все из строителей. Это рынок, баланс спроса и предложения, подорожание денег, естественная рыночная ситуация», – сказал он.
«Сейчас мы просто находимся на этапе, когда клиент может диктовать условия», — сказал партнер по продажам Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман, добавив, что неопределенность на строительном рынке заставила клиента требовать как можно больше гарантий.
Заказчики шли на поклон
На рынке тоже бывали разные времена. «Это не помнят и не вспоминают. Ты шел к строителю, и строитель говорил, мои условия такие – бери или уходи. Заказчикам приходилось идти к застройщику на поклон. Если ситуация на рынке изменится, изменится и соотношение сил», – сказал Сооман. Сегодня кто платит, тот и заказывает музыку. «Если музыка не нравится, это неприятно, я прекрасно понимаю, потому что строителям тяжело с этими требованиями. Это создает значительный риск финансового бремени».
Если в 2021 году строители были королями, сказал Сооман, то, возможно, через два-три года ситуация повторится. «Представьте, когда закончится война в Украине – будет спрос на строителей, особенно в странах, где говорят по-русски. Тогда строители будут полностью диктовать условия».
Глава девелоперской компании Liven Андеро Лаур был удивлен содержанием пресс-релиза строительных компаний. «Это немного сложно понять. Никто никого не заставляет строить или подписывать контракт на неприемлемых условиях», – сказал он.
Лаур отметил, что большие гарантии выгодны для кошельков покупателей недвижимости. «Если ты даешь дорогие для тебя гарантии и у тебя есть договорной партнер, который потом использует их против тебя, то это, несомненно, проблема для строителя. Но если посмотреть на картину в целом, всевозможные гарантии, в свою очередь, помогают снизить затраты и риски клиента. И они положительно влияют на цены на квартиры».
Лаур считает, что теперь все девелоперы хотят заключать больше контрактов: с более низкой ценой строительства и лучшими общими условиями. При этом Liven не повысила требования к строителям.
Снизь цену или рискуй
Поскольку у строителей меньше работы, они могут пойти на больший риск, но, по словам Лаура, это происходит в каждой сфере. «Если конкуренция выше, а работы меньше, тебе придется снизить цены или пойти на больший риск», — сказал он.
«Точно так же у заказчиков есть штрафы, залоги, гарантии, которые они дают своим клиентам, и они зачастую значительно превышают те, что берут со строителя. Гарантии строителя зачастую их не покрывают. Такова жизнь. Мы стараемся максимально гарантировать себе контрактные гарантии», — добавил Лаур.
В Endover основную работу по проекту выполняет собственная компания группы, но член правления Endover Роберт Лауд знаком с банковскими гарантиями еще на старом опыте. Лауд заметил, что, судя по всему, заказчики сейчас требуют их в больших количествах. «Это рынок заказчика, и, вероятно, покупатель диктует свои условия», – сказал Лауд.