Руководитель отдела недвижимости и строительства Swedbank Эро Вийк.Фото: Raul Mee
После длительного повышения цен количество бронирований новых квартир существенно сократилось, и эксперты прогнозируют рынку падение цен. Аналитики Swedbank отметили, что более мелкие застройщики, которые брали кредиты с более высокими процентами, уже сейчас находятся в сложном положении.
«Сегодняшние цены на новостройки достигли такого уровня, что мы в банке тоже смотрим и думаем – интересно, откуда берутся покупатели», – признался Эро Вийк, руководитель отдела недвижимости и строительства Swedbank. По его словам, продажа квартир более высокого ценового класса в настоящее время очень затруднена.
По данным Земельного департамента, средняя цена квадратного метра новых квартир в Таллинне выросла с 2600 евро в начале 2020 года до 4200 евро к октябрю этого года. По данным Swedbank, эта цифра даже выше и достигает 4500 евро за квадратный метр. Такие темпы роста приводят экспертов в недоумение.
Средняя стоимость новых квартир в третьем квартале была на 6% выше в годовом сравнении. По мнению экономиста Swedbank Марианны Рыбинской, это связано с тем, что на рынок вышли более дорогие новостройки. В четвертом квартале рост цен на новые квартиры замедлился.
Крупные держатся, мелкие уже продают со скидкой
Начнут ли падать цены на новостройки? Это должны решить десять крупнейших застройщиков Харьюмаа, сказал Вийк.
«На десять крупных застройщиков приходится примерно 60-66 процентов всех квартир, которые будут предложены. То есть они во многом определяют, какой будет цена предложения», – пояснил он.
Сам эксперт считает, что цены на новое жилье все же снизятся. Насколько – зависит от того, в какой степени процентные ставки уменьшат денежные запасы девелоперов. Пока у застройщиков есть деньги, они будут поддерживать текущий уровень цен.
По словам Вийка, как правило, проценты по девелоперским кредитам состоят из Euribor и 4-6-процентной маржи риска: «При условии, что у застройщика много кредитов, требующих ежемесячных выплат, как долго он сможет выплачивать 10 процентов? Если в какой-то момент расходы станут болезненными, начнется коррекция цен».
До сих пор повышение процентных ставок не сильно влияло на резервы крупных и финансируемых банками застройщиков. Однако у мелких компаний проблемы уже начались, отметил Вийк:
«Как показывает статистика, те кто брали более дорогие кредиты на реализацию своих проектов – либо с краудфандинговых площадок, либо у кредитно-сберегательных обществ, уже делают предложения по более низким ценам. Мелкие застройщики находятся в сложной ситуации».
Бронирований в три раза меньше, чем до кризиса
Число бронирований новых квартир уже пять кварталов подряд остается ниже среднего. По сравнению с докризисным периодом 2016-2019 годов, в третьем квартале этого года на таллиннском рынке было в три раза меньше бронирований в новостройках, рассказала Рыбинская. По мнению Вийка, перед восстановлением транзакционная активность, вероятно, продолжит падать.
В годовом сравнении выросло количество выставленных на продажу новых квартир. Таким образом, вырос баланс между спросом и предложением. В то же время снизилось количество выданных разрешений на строительство – это означает, что в будущем на рынке появится меньше нового жилья.
Количество сделок на вторичном рынке с марта практически не изменилось и составляет в среднем 560 сделок в месяц.
Количество транзакций в период с марта по ноябрь этого года оказалось на 10% меньше в годовом сравнении и на 25% меньше по сравнению с более активным 2021 годом. По сравнению со средним показателем 2017-2019 годов количество транзакций в этом году на 8 процентов ниже.
По словам Рыбинской, в третьем квартале квартиры на вторичном рынке подешевели на 2 процента в годовом сравнении. С пика сентября прошлого года цены упали на 5 процентов.
Экономист считает, что в будущем нельзя исключать и дальнейшее падение цен. Этому может способствовать более высокий, чем ожидалось, рост безработицы и более медленное, чем ожидалось, восстановление доверия домохозяйств.
Платежи по кредиту увеличились вдвое
Активность рынка квартир снизилась из-за самого быстрого роста ставки Euribor в истории, что привело к увеличению стоимости кредитов. Рыбинская отметила, что влияние оказывает и неважное состояние экономики, которая падает уже семь кварталов подряд. Это напрямую влияет на чувство уверенности домохозяйств.
Хотя покупательная способность населения с лета улучшилась благодаря продолжению повышения заработной платы, согласно текущему прогнозу, покупательная способность домохозяйств достигнет доинфляционного уровня не раньше начала 2025 года.
Соотношение стоимости недвижимости и зарплат, а также доступность квартир спустя долгое время снова начали улучшаться, однако покупка нового жилья в Таллинне по-прежнему не по карману среднестатистическому домохозяйству.
Вийк привел пример, иллюстрирующий рост цен: если сравнить ежемесячный платеж по кредиту за квартиру в этом году и два года назад (при условии схожей недвижимости – ред.), то сегодня за ту же квартиру приходится платить примерно в два раза больше.
По прогнозу Swedbank, Европейский центральный банк начнет снижать процентные ставки в апреле. Рынки же ожидают, что к концу следующего года ставка Euribor достигнет почти 2,5 процента. Если процентные ставки начнут падать, это также должно стимулировать рынок недвижимости.