«Большая волна инфляции позади, но уровень цен остался высоким. К новому уровню цен нужно привыкнуть, а высокий уровень издержек мешает людям принять решение о покупке жилья», – пишет эксперт по недвижимости Тыну Тоомпарк.Фото: Liis Treimann
Падение Euribor не приведет к быстрому оживлению рынка жилья, но предотвратит провал некоторых сделок, пишет эксперт по недвижимости Тыну Тоомпарк в ответе на опрос лидеров общественного мнения Äripäev.
Самый большой вопрос для рынка жилья в 2024 году заключается в том, насколько большим будет сокращение количества сделок и окажет ли это снижение существенное влияние на другие аспекты рынка жилья, в том числе на цены.
Äripäev спросил лидеров общественного мнения – какая тема будет самой важной в 2024 году? Что вы прогнозируете на новый год? Чего вы страшитесь или на что надеетесь?
К факторам, снижающим количество сделок купли-продажи жилой недвижимости в этом году, относятся:
1. Общая экономическая ситуация и замедление экономического роста не создают положительного фона для сделок с жильем. Из-за агрессивной войны России уровень риска экономической среды намного выше, чем несколько лет назад.
2. Большая волна инфляции позади, но уровень цен остается высоким. К новому уровню цен нужно привыкнуть, а высокий уровень издержек мешает людям принять решение о покупке жилья.
3. Доверие потребителей находится на рекордно низком уровне. Это фактор, который снижает смелость совершать сделки с недвижимостью.
4. Растет безработица, что неизбежно исключает некоторых людей из потенциальных покупателей жилья.
5. Процентная ставка высока по сравнению с недавним прошлым, т.е. стоимость заимствований высока, и это снижает количество потенциальных покупателей.
6. На рынке аренды квартир наблюдается избыток предложения – это означает, что интерес к новым инвестициям в аренду в значительной степени пропал.
7. Рост численности жителей Таллинна, как региона, определяющего рыночные тенденции, сменился спадом. Это означает отсутствие притока новых покупателей и арендаторов.
8. Цены на жилые помещения снизились с пика, но незначительно. Таким образом, покупательная способность по-прежнему низкая.
Однако к каждой силе найдется противодействие, то есть факторы, которые поддерживают количество транзакций или даже пытаются его увеличить, не исчезли.
1. Прогнозируется падение Euribor. Это может привести на рынок спекулятивных покупателей, пытающихся оставаться на шаг впереди рынка, движущегося в положительном направлении. Однако падение Euribor не должно привести к быстрому перезапуску рынка жилья. Скорее, благоприятная процентная ставка предотвратит провал некоторых сделок.
2. Средняя зарплата в этом и следующем году вырастет на 6-7%. Это означает, что в условиях снижающейся инфляции покупательная способность повышается, т. е. жизнь принимает более качественное и радующее русло.
3. Уровень безработицы растет, но численность трудоустроенного населения, увеличившаяся, в том числе, за счет военных беженцев, остается высокой.
4. Номинальные цены на жилые помещения долгое время оставались стабильными. С учетом инфляции и средней зарплаты уровень цен на жилье стал более доступным. Падение процентной ставки и ожидаемый рост средней зарплаты квартал за кварталом сдвигают покупательную способность в лучшую сторону.
5. Богатые инвесторы, ищущие очень выгодные возможности для покупки, не исчезли. Наличие богатых людей не дает рынку глубоко упасть.
6. На рынке много предложений как среди новых квартир, так и среди вторичной недвижимости. Это значит, что выбор с точки зрения покупателя широк. Большое предложение требует от продавцов недвижимости готовности сделать покупателям привлекательные предложения.
При оценке факторов, препятствующих и благоприятствующих транзакциям, необходимо признать, что векторы, препятствующие транзакциям, более широки и сильны. Поэтому сокращение числа сделок с жилой недвижимостью в 2024 году я считаю неизбежным. Как уже говорилось, большой вопрос в том, каким будет это снижение.
То, что сделка состоялась, означает, что спрос и предложение встретились. Если же покупатель и продавец не могут прийти к соглашению, происходит давление на цены. Следующий вопрос – повлияет ли снижение количества сделок на цены, и если да, то в какой степени.