Фасад самого крупного незаконченного объекта Bulkestate в центре Риги, который располагается по адресу Raņķa Dambis 31. Проект был профинансирован через краудфандинговую платформу предприятия в августе 2021 года. Выход из проекта был запланирован на январь 2023-го. Фото: Bulkestate
В редакцию ДВ обратился инвестор, заподозривший, что стал жертвой одной из краудфандинговых платформ, которая зарегистрирована в Эстонии. Руководитель этой платформы признает, что проблемы есть, однако утверждает, что никто не бежал с деньгами инвесторов за границу и их планируется вернуть.
Bulkestate занимается недвижимостью в Латвии, однако фирма зарегистрирована в Эстонии. По словам руководителя предприятия Игоря Пунтуса, в 2016 году они начали работу через латвийскую фирму, однако вскоре местный регулятор потребовал, чтобы они прекратили деятельность в течение 24 часов.
«Полгода мы ходили к регулятору, доказывали, что мы ничего не нарушаем и наша деятельность не требует лицензии. Но по латвийскому законодательству, что не разрешено – то запрещено», – рассказывает он о том, как они попали в Эстонию, где на тот момент краудфандинговая деятельность также не требовала лицензии.
«Куда смотрит Финансовая инспекция?»
У одного из эстонских инвесторов возникли подозрения, что Bulkestate пытается уходить от своих обязанностей перед инвесторами. «Кажется, что я попала с Bulkestate», – начиналось письмо инвестора.
Из ее портфеля, к которому редакция ДВ получила доступ, следует, что реализация всех 14 проектов, в которые были вложены деньги, была задержана. Срок реализации одного из проектов истек еще в середине 2020 года. Последний раз Bulkestate комментировала статус проекта и причины его задержки в 2021-м.
В портфеле инвестора также видно, что деньги, которые были выведены в октябре, как будто ушли, однако на банковский счет так и не поступили. На запрос инвестора Bulkestate ответила, что с проблемой разберутся, однако уже почти три месяца нет ни ответа, ни денег.
Но главным поводом для инвестора обратиться за помощью послужило уведомление о том, что из-за несданных своевременно отчетов компании грозит удаление из Коммерческого регистра. На начало января 2024 года последний финансовый отчет Bulkestate подавала за 2020 год.
«И куда смотрит наша Финансовая инспекция?» – задается вопросом инвестор.
Комментарий Финансовой инспекции:
Поскольку это предприятие не является объектом надзора со стороны Финансовой инспекции, то, к сожалению, мы не можем дать комментарии.
С 11 ноября прошлого года у всех краудфандинговых платформ, которые предоставляют инвесторам возможность вкладывать деньги, должно быть разрешение на деятельность. Те платформы, которые продолжают работать без лицензии, нарушают закон. В случае возникновения подобных подозрений можно обратиться в полицию или прокуратуру.
Любые инвестиции всегда связаны с риском, поэтому при принятии инвестиционных решений необходимо соблюдать осторожность. Инвесторы могут проверить, имеет ли поставщик услуг необходимое разрешение, в реестре Финансовой инспекции.
Проблемы есть
В социальных сетях и на своей странице Bulkestate не ведет никакой активной деятельности – последние публикации датируются началом 2023 года. Но на запрос редакции сразу пришло предложение созвониться.
Руководитель Bulkestate Игорь Пунтус признает, что проблемы есть: «У нас достаточно много банкротных случаев». Однако он добавляет, что они не какая-то «шарашкина контора», и в планах у них рассчитаться с инвесторами. «Мы не бежали куда-нибудь в Мексику. Мы находимся в центре Риги. Мы доступны», – уверяет он.
Пунтус говорит, что практически все аукционы, где они пытаются продавать объекты недвижимости, в которые были вложены деньги инвесторов, проваливаются и идут постоянно по кругу. При этом сами они вне аукциона эти объекты продавать не хотят: «Чтобы не было потом вопросов у инвесторов», – поясняет руководитель.
Проекты, где покупатели готовы заплатить, например, около 60% от вложенного капитала, Bulkestate не продает и ждет лучших времен. При этом Пунтус отмечает, что в случае задержки они вряд ли смогут вернуть 12% годовых за каждый просроченный год. «90%, что все накопленные проценты мы вернуть не сможем. Наша основная задача – вернуть основную сумму», – признается он.
В качестве примера он вспомнил историю крупного объекта на улице Аусекля, 4 в Риге, где инвесторы хотели, чтобы Bulkestate провела аукцион и вышла из проекта. Но, по их оценке, потери в этом случае могли составить около 18%. В итоге проект профинансировала другая эстонская платформа Crowdestate, что позволило инвесторам Bulkestate выйти из него с доходностью в 3,5% годовых. «В зависимости от очереди кредитора потери, насколько я понимаю, составляют сейчас 50-60%, потому что Crowdestate пошла на аукцион», – полагает Пунтус.
Сложившуюся ситуацию он, как это часто сейчас бывает, объясняет двумя причинами: «Сначала случился ковид, и нам запретили работать на объектах, а потом случилась война, и цены на стройматериалы подскочили на 40%».
По словам Игоря Пунтуса, из-за роста цен на стройматериалы предприятию пришлось привлекать дополнительные средства для завершения проекта по адресу Raņķa Dambis 31. В общей сложности платформа привлекла более 2 млн евро. «Из оставшихся работ – закончить подъезды и лестничные клетки, а также обустроить территорию. Отделку в квартирах мы делать не будем и не планировали», – говорит руководитель Bulkestate. Фото: Bulkestate
Окончательное решение, как поступать с объектами, остается за Bulkestate, но, по заверениям руководства, инвесторы, как правило, не готовы принимать убытки. «По одному проекту нам надо было 400 тысяч, чтобы вернуть деньги инвесторам, но самая высокая цена покупателя была 260 тысяч. Мы тогда проводили опрос среди инвесторов, но 80% из тех, кто принял участие, сказали не продавать», – рассказывает Пунтус.
Всего за свою историю Bulkestate привлекла капитал на 148 проектов. Сегодня, по словам руководителя предприятия, их осталось несколько десятков. Но с учетом нынешнего рынка, он не верит, что компании удастся завершить все эти проекты и вернуть инвесторам деньги в течение этого года.
При этом ситуация, когда инвестор вывел свои деньги из платформы, но на счет в банке они не поступают, по словам Пунтуса, никак не связана с текущим положением дел в фирме. Он объясняет это особенностью функции Direct Exit, которая дает возможность инвестору продать раньше срока свою долю в проекте.
«Мы не выплачиваем эту сумму из своих денег. Пока мы не получили деньги от заемщика, мы не можем их перевести инвестору. Но система при этом показывает, что деньги были выведены», – разъясняет он ситуацию и добавляет, что по этой причине у них действительно бывают жалобы.
Платформа сворачивает деятельность
На платформе Bulkestate у инвесторов было две возможности для инвестиций: классический краудфандинг, где деньги собирались на восстановление объектов и дальнейшую их перепродажу, либо участие в групповом выкупе целых объектов.
По словам Пунтуса, краудфандинг даже в лучшие годы не был для них рентабельным. В качестве примера он снова приводит известную эстонскую платформу Estateguru, которая при годовом обороте около 5 млн евро два предыдущих года заканчивала с убытками.
«Нас кормила модель групповых покупок, где один год у нас прибыль составила 214 тысяч», – говорит он.
По этой причине Bulkestate приняла решение сворачивать деятельность, связанную с классическим краудфандингом. «Поэтому в прошлом году мы профинансировали всего два проекта. Но мы и не скрывали, что сокращаем эти объемы. В связи с этим мы также сократили персонал – был момент, когда у нас работало 14 человек, сейчас нас только четверо. И сейчас мы в основном занимаемся тем, что возвращаем те деньги, которые уже вложили», – говорит Пунтус и поясняет, что по той же причине они не видят смысла вести блог и соцсети.
В планах предприятия сократить базу инвесторов максимум до 1000 человек и заниматься только групповыми покупками. «Деятельность краудфандинга теперь требует лицензии, групповые покупки – не требуют», – добавляет Пунтус еще один аргумент.
Пунтус надеется, что первые деньги с объекта на Raņķa Dambis, 31 начнут приходить уже весной. «Но реально вся выплата точно растянется на весь 2024 год. Это при условии, что не будет новых потрясений. Рынок недвижимости в Риге полностью встал», – констатирует он. Фото: Bulkestate
Удаление из регистра пока откладывается
Финансовый отчет за 2021 год Bulkestate в итоге подала 8 января, после обращения редакции к предприятию с вопросами инвестора. Задержка, по словам Пунтуса, была обусловлена рядом факторов.
«Вначале мы планировали получить лицензию для краудфандинга. Хотели, чтобы все было красиво, аудировано. На это много времени ушло. У нас также не была решена проблема с предыдущих лет, когда мы постоянно меняли компании, которые предоставляли нам бухгалтерию», – перечисляет он причины.
Сегодня Bulkestate готовит документы для работы со своими групповыми проектами через латвийское предприятие. «Эстонское предприятие будет заниматься в итоге только возвратом инвесторам, деньги через него привлекаться больше не будут», – констатировал Пунтус.
Он также пообещал, что следующий финансовый отчет Bulkestate OÜ за 2022 год вскоре будет подан. «У нас вроде есть время до марта, но мы постараемся в феврале его подать», – пообещал он.
Комментарий Министерства юстиции об удалении предприятия из Коммерческого регистра
Ситуация, когда компания не подает отчетность в течение нескольких лет, должна обеспокоить всех ее кредиторов. В первую очередь, кредиторы должны обратиться к компании и потребовать объяснений, почему возникла такая ситуация и как она будет разрешена. Чтобы избежать удаления предприятия из регистра, можно подать иск или заявление о банкротстве в суд.
Если компания уже удалена, то иск не может быть подан, поскольку правосубъектность компании прекращена. Сама компания может подать заявление о восстановлении в Коммерческом регистре, представив вместе с соответствующим заявлением недостающую годовую отчетность.
Кредитор, в принципе, может подать заявление о повторной ликвидации компании, но для этого он должен доказать, что, помимо его требования, удаленная компания имеет активы для удовлетворения требования. В принципе, кредитор также может предъявить требование о возмещении убытков к членам правления ликвидированного юридического лица, если их бездействие, приведшее к ликвидации, причинило убытки кредиторам.